▼【弁護士が解説】「実家をどうする？」相続登記の義務化で変わった、今すぐ始めるべき実家の生前対策 | 弁護士は東京の弁護士 濵門俊也 | ブログ

「自分が亡くなった後、この実家はどうなるのだろう？」

「子どもたちは遠方に家を建てているし、実家を継ぐ人がいない」

このような「実家の相続」に関するお悩みを抱える方が増えています。

特に2024年4月から「相続登記（不動産の名義変更）の義務化」がスタートしたことで、これまでは「とりあえずそのままにしておこう」で済んでいた問題が、法律上のペナルティ（過料）を伴う一刻を争う課題へと変わりました。

将来、子どもたちに「負の遺産」としての空き家トラブルを残さないために、今シニア世代が知っておくべき「実家の生前対策」の選択肢を、弁護士の視点から分かりやすく解説します。

1. なぜ「実家の放置」が絶対にNGになったのか？

これまでは、親が亡くなった後も実家の名義を変更せず、そのまま放置しているケースが全国で散見されました。

しかし、法改正により現在は以下のルールが適用されています。

相続登記の義務化： 不動産を相続したことを知った日から3年以内に名義変更の登記をしなければならなくなりました。

正当な理由のない怠慢にはペナルティ： 義務を怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります。

さらに、名義を放置して数年・数十年が経つと、子、孫、ひ孫と「相続人」がネズミ算式に増えていき、いざ実家を売却しようとしたときに「見知らぬ親族全員の同意（実印と印鑑証明）が必要になり、処分が不可能になる」という最悪の事態を招くことになります。

2. 誰も継がない実家を守る・手放す「3つの生前対策」

実家をどうするかは、元気なうちに親自身が方向性を決め、対策を打っておくのが最もスムーズです。

主な選択肢は3つあります。

① 特定の子どもに譲るなら「遺言書の作成」

「同居している長男に実家を譲りたい」「介護をしてくれた長女に家を残したい」など、特定の誰かに実家を相続させたい場合は、「公正証書遺言」を遺しておくのが鉄則です。

遺言書がない場合、遺された子どもたち全員で「遺産分割協議」という話し合いをしなければならず、家をめぐってきょうだい間で骨肉の争い（いわゆる争続）に発展するリスクが高まります。

② 認知症に備えて実家を売却するなら「家族信託」

高齢になり認知症を発症してしまうと、法律上、実家を売却したり大規模なリフォームをしたりする「契約行為」ができなくなります。

空き家になった実家を維持するだけで、固定資産税や管理費が子ども世代に重くのしかかることになります。

そこで注目されているのが「家族信託」です。

元気なうちに実家の名義（管理・処分権限）を信頼できる子どもに移しておくことで、親が認知症になった後でも、子どもが親の介護費用を捻出するために実家を適正価格で売却することが可能になります。

③ 誰も引き取り手がいないなら「相続土地国庫帰属制度」の検討

「実家が地方にあり、子どもたちも引き取る気がない。売却も難しそう……」という場合の最終手段として、国が土地を引き取る「相続土地国庫帰属制度」があります。

ただし、これには「建物が建っていないこと（解体が必要）」「境界が明確であること」「一定の審査手数料や負担金を納めること」など、非常に厳しい条件をクリアする必要があります。

生前からこの制度の利用を見据えて、土地の整理を進めておくことが重要です。

3. 「実家の相続」を弁護士に相談すべき理由

実家の問題は、単なる「不動産の手続」だけでは解決しません。

「誰がいくら相続するのか」という親族間のバランス（遺留分などへの配慮）や、将来の売却可能性までを見据えたトータルな設計が必要です。

司法書士が「登記の手続」の専門家であるのに対し、弁護士は「親族間の紛争予防」や「家族信託・遺言を組み合わせた最適な生前設計」の専門家です。

当事務所にご相談いただければ、以下のような一気通貫のサポートが可能です。

ご家族の状況に合わせた、最適な生前対策（遺言・家族信託など）のシミュレーション

将来、子どもたちが揉めないための不公平感のない遺言書作成

売却や解体を見据えた、提携する税理士や不動産会社とのスムーズな連携

4. 親子で「実家のこれから」を話し合うきっかけに

「まだ元気だから大丈夫」と思っていても、人の体調や認知機能はいつ変化するか分かりません。

実家の対策は、早ければ早いほど選択肢が多く、費用も安く抑えられます。

当事務所では、シニア世代のご本人様からのご相談はもちろん、「実家の今後が心配」というお子様世代からのご相談も広くお受けしております。

これからのご家族の安心のために、まずは一度、専門家である私たちにお悩みをお聞かせください。