▼「ひいおじいちゃんの土地」が売れない・処分できない？数次相続の放置リスクと弁護士が教える解決の切り札 | 弁護士は東京の弁護士 濵門俊也 | ブログ

「実家や田舎の土地を整理・売却しようと登記簿を取ってみたら、明治・大正生まれの曽祖父（ひいおじいちゃん）の名義のままになっていた……」

実は、このような法律相談が近年急増しています。「昔から家族で使っていたから大丈夫」と放置していた土地が、いざ処分しようとした段階で大きな壁として立ちはだかるのです。

1. なぜ「先祖名義のまま」だとダメなのか？

これまでは「不動産の相続登記（名義変更）」は任意であり、放置していても直接的なペナルティはありませんでした。しかし、制度の変更と時間の経過により、放置リスクは年々増大しています。

⚠️ 2024年（令和6年）4月〜「相続登記の義務化」がスタート

不動産を取得したことを知った日から**3年以内に相続登記を行わない場合、10万円以下の過料（ペナルティ）**が科される対象となりました。過去に発生した相続についても経過措置の上で義務化の対象となります。

放置することで生じる最大の恐怖「数次相続（すうじそうぞく）」

相続が発生した後に名義変更を行わないまま、次の世代、さらにその次の世代の相続人が亡くなっていく現象を「数次相続」と呼びます。

名義人が亡くなった当時は相続人が「子3人」だけだったとしても、30年・50年と放置すると、孫やひ孫、その配偶者へと権利が枝分かれしていきます。最終的には「会ったこともない遠縁の親戚」を含め、相続人が数十名以上に膨れ上がるケースが珍しくありません。

不動産を売却したり解体したりするには、原則として相続人全員による合意（遺産分割協議書への署名・捺印）が必要です。一人でも連絡が取れない、または反対する人がいれば、手続きは完全にストップしてしまいます。

2. 放置された土地の名義を整理する「3つの解決ステップ」

何世代も前の名義になっている土地でも、適切な法的手続きを踏むことで解決が可能です。当事務所でも実施している標準的な解決手順をご紹介します。

💡 不要な土地なら「相続土地国庫帰属制度」の検討も

2023年（令和5年）4月からスタートした新制度で、一定の要件（建物がない、境界が明確である等）を満たせば、引き取り手のない不要な土地を国に引き取ってもらうことが可能になりました。ただし、この制度を利用する前段階としても「現在の正しい相続人全員の特定と合意」が不可欠です。

3. 弁護士に依頼するメリット

数次相続が絡む複雑な不動産問題は、個人だけで進めようとすると途中で頓挫してしまうケースが多々あります。弁護士にご相談いただくことで、以下のメリットがあります。

• 複雑な戸籍解読・調査を丸投げできる

  全国に及ぶ戸籍の追跡から相続人系統図の作成まで一元的に対応します。

• 第三者として公平に交渉を進められる

  関係が希薄な親戚との感情的な対立を防ぎ、法的に合理的な解決案（名義を一括集約する、売却益を分配するなど）を提示します。

• 裁判所手続きへのスムーズな移行

  行方不明の相続人がいる場合の「不在者財産管理人」の選任申し立てや、協議がまとまらない場合の「遺産分割調停・審判」まで、一貫して代理人としてサポートします。

4. おわりに：次の世代に負の遺産を残さないために

曽祖父や祖父の名義のまま放置された土地は、時間が経てば経つほど相続人が増え、解決の難易度が上がっていきます。放置した結果、あなたのお子様や孫の世代が莫大な労力と費用を負担することになりかねません。

「うちの土地ももしかして先祖名義かも……」「親戚が多くてどこから手をつければいいかわからない」とお悩みの方は、ぜひお早めに当事務所の初回法律相談をご利用ください。

【ご相談窓口】

当事務所では、相続人調査から遺産分割協議、名義変更手続きまでトータルでサポートいたします。お電話またはお問い合わせフォームより、お気軽にご予約ください。