▼【不動産・相続】「負の遺産」を生まないための空き家・未登記物件管理術 | 弁護士は東京の弁護士 濵門俊也 | ブログ

不動産管理や相続の現場で、近年特に深刻化しているのが「空き家」や「未登記物件」の問題です。

かつては「資産」であったはずの家や土地が、適切な管理を怠ることで、次世代に重い負担を強いる「負の遺産（負動産）」へと変貌してしまうケースが後を絶ちません。

本記事では、将来のトラブルを未然に防ぎ、大切な資産を円滑に次世代へ繋ぐための、法的視点に基づいた管理・対策術を解説します。

1. 「空き家」を放置することの法的・経済的リスク

「とりあえずそのままにしている」という状態は、実は大きなリスクを抱え続けていることと同義です。

所有者責任（工作物責任）の発生 建物の老朽化で瓦が落ちたり、壁が崩落して通行人に怪我をさせた場合、民法第$717$条に基づき、所有者は「無過失責任（過失がなくても責任を負う）」を問われる可能性が極めて高いです。

「特定空家」への指定と増税

空家等対策特別措置法により、管理不全とみなされた空き家は「特定空家」に指定されることがあります。

指定されると固定資産税の優遇措置（住宅用地特例）が解除され、税額が最大で6倍になるケースがあります。

2. 「未登記物件」が招く相続のデッドロック

建物の増改築をした際や、古い実家などで「表題部」すら登記されていないケースがあります。

売却・融資のハードル

未登記のままでは、その物件を担保に融資を受けたり、第三者に売却したりすることが事実上不可能です。

売却の段になって慌てて登記しようとしても、古い資料が散逸していることが多く、多大な時間と費用を要します。

「相続登記の義務化」への対応

2024年4月から相続登記が義務化されました。

正当な理由なく放置すると過料（罰金）の対象となるだけでなく、数世代にわたって登記が放置されると、相続人が数十人に膨れ上がり、もはや全員の同意を得ることが不可能な「塩漬け物件」になってしまいます。

3. 「負動産」化させないための3つのステップ

① 現状の棚卸しと「見える化」

まずは親族が存命のうちに、権利関係を整理しましょう。

登記事項証明書を取得し、現況と一致しているか確認する。

境界確定図や測量図の有無を確認する。

② 相続土地国庫帰属制度の検討

どうしても引き取り手がいない土地については、一定の条件（建物がないこと、汚染がないこと等）を満たせば、国に土地を返すことができる「相続土地国庫帰属制度」の活用も選択肢に入ります。

負担金の支払いが必要ですが、永続的な管理コストやリスクからは解放されます。

③ 早めの「出口戦略」の策定

空き家を「活用（賃貸）」するのか、「解体して更地売却」するのか、あるいは「相続放棄」を見据えるのか。

これらは個別の状況（立地、市場価値、家族構成）により最適解が異なります。

結びに代えて：弁護士に相談するメリット

空き家や未登記の問題は、放置すればするほど状況が悪化し、解決のためのコストが跳ね上がります。

弁護士は、単に登記の手続をサポートするだけでなく、親族間の利害調整（遺産分割協議）から、将来のリスクを見据えた契約書の作成まで、トータルでの法的助言が可能です。

「実家の今後が心配だ」と感じたその時が、対策を始める最良のタイミングです。

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