▼借地契約の更新時における法的防衛策：不当な更新拒絶と賃料増額への実務的対応 | 弁護士は東京の弁護士 濵門俊也 | ブログ

借地契約の更新時期が近づくと、地主から「土地を返してほしい（更新拒絶）」あるいは「地代を大幅に値上げしてほしい」という要求を突きつけられるケースが少なくありません。

長年その土地を利用してきた借地人にとって、これらは生活や事業の基盤を揺るがす重大な問題です。

借地借家法は、歴史的に立場の弱い借地人を保護する仕組みを持っていますが、地主側の要求に対抗するためには、法的な要件を正確に理解し、論理的な反論を組み立てる必要があります。

本記事では、実務上の視点から、更新拒絶と賃料増額請求に対する具体的な対抗策を解説します。

1. 「正当事由」なき更新拒絶は認められない

借地借家法第6条により、地主が借地契約の更新を拒絶するためには「正当の事由」が必要です。

裁判実務において、この正当事由が認められるハードルは非常に高く設定されています。

正当事由を構成する4つの判断材料 裁判所は、主に以下の4つの要素を総合的に考慮して正当事由の有無を判断します。

自己使用の必要性: 地主自身がその土地を必要とする事情と、借地人がその土地を使い続ける必要性を比較します。

多くの場合、借地人の「居住の継続」や「営業の維持」の方が重く評価されます。

利用の経過: 借地人がこれまでに地代を遅滞なく支払ってきたか、借地上の建物を適切に管理してきたかといった、これまでの信頼関係の状況です。

土地の利用状況: 建物が朽廃していないか、あるいは有効に活用されているかといった現状です。

財産上の給付（立退料）: 上記の要素だけでは正当事由が不足する場合、地主が支払う「立退料」によってその不足分を補うという考え方です。

実務上、立退料の提示がない状態で更新拒絶が認められることは極めて稀です。

地主から立ち退きを求められた際は、まず「相手方に正当な理由があるのか」を冷静に分析することが第一歩となります。

2. 賃料増額請求に対する「相当額」での対抗

地主から「近隣の地価が上がったから地代を上げる」と言われた場合でも、そのまま応じる義務はありません。

借地借家法第11条に基づき、増額が妥当かどうかは以下の3点を基準に判断されます。

固定資産税や都市計画税などの租税公課の増減土地価格の変動や経済状況の変化近隣の類似した土地の賃料（比較対象地）との不均衡交渉がまとまらない場合の対応 もし地主が提示する増額幅が不当に高いと感じる場合は、以下の対応を検討してください。

まずは、自分が妥当だと考える金額（基本的にはこれまでの地代）を支払い続けることです。

これを「相当と認める額」の支払いと言います。

もし地主が「値上げ後の金額でなければ受け取らない」と受領を拒否した場合は、法務局へ地代を「供託」することで、賃料未払いによる契約解除のリスクを回避できます。

最終的な賃料の決定は、民事調停や地代確定訴訟の手続に委ねられますが、その過程では不動産鑑定士による鑑定が行われることが一般的です。

弁護士を通じて、地主側の主張する利回りや比較対象地の選定が不適切であることを法的に指摘していくことが重要です。

3. デジタル化される裁判手続と紛争解決の迅速化

2026年5月21日より、民事裁判の手続のIT化が始まります。

借地権を巡る訴訟や調停においても、オンラインでの書面提出やウェブ会議システムを利用した手続が可能となります。

これにより、遠方の地主との紛争や、多忙な業務を抱える借地人の方であっても、以前より迅速かつ負担の少ない形で法的解決を図れる環境が整いました。

電子署名を用いた合意書の作成など、デジタル化の恩恵を最大限に活用することで、トラブルの早期解決を目指すことが可能です。

4. 結びに：早期の専門家相談が最大の防御

借地権の問題は、一度紛争が激化してしまうと、感情的な対立から解決が難しくなる傾向があります。

地主側から何らかの通知が届いた段階、あるいは更新時期の1〜2年前といった早い段階で、契約内容の再確認と現状の法的な評価を行っておくことが、大切な借地権を守る最善の策となります。

土地の賃貸借に関するトラブルにお悩みの方は、最新の裁判実務とデジタル化された手続きに精通した弁護士へ、お早めにご相談ください。